Отдельный вход в нежилое помещение. Как создать?

В одной из прошлых публикаций мы выяснили, что для того, чтобы открыть офис или магазин в многоквартирном жилом доме, необходимо обустраивать отдельный вход. Подробнее о том, как выбрать помещение и перевести из жилого в нежилое смотрите – здесь.

В этой статье мы расскажем о том, как оборудовать входную группу для коммерческого объекта недвижимости, расположенного в многоквартирном доме, какие согласования понадобятся, какие этапы предшествуют. В том числе с точки зрения кадастрового законодательства.

Задать любые вопросы вы всегда можете нашим специалистам. В Региональном Кадастровом центре Сочи работают опытные кадастровые инженеры, знающие все нюансы законодательства, в том числе касающиеся вашего региона. Мы предоставим подробные консультации и поможем с регистрацией недвижимости.
 

В каких случаях требуется отдельный вход?

Владельцы парикмахерских, магазинов и других торговых точек знают, что расположение торговой точки в жилом доме – более прибыльное и востребованное, чем в офисном центре. Ведь это место обычно «проходное», а значит, клиентов у вас будет больше. Да и отсутствие конкуренции в непосредственной близости от вашей торговой точки - является несомненным плюсом.

Однако пользоваться при этом общим подъездом ваши покупатели не должны. Это обуславливается строительными нормами и требованиями удобства, безопасности. Значит, вам придется оборудовать отдельный вход.

Таким образом, любое коммерческое помещение, расположенное в многоквартирном доме, должно обязательно иметь свою входную группу.

Что же потребуется для обустройства отдельного входа?

• Во-первых, важно понимать, что в данном случае обязательно осуществляется перепланировка. Устанавливается новый дверной проем и ступени, выходящие прямо на улицу. Для этого обязательно требуется составление проекта перепланировки и его согласование (получение разрешений от всех инстанций). Ведь стены, где будет располагаться вход – являются несущими. А если выполняется перепланировка, то необходима ее регистрация в Росреестре. Подробнее о перепланировках мы писали здесь (смотрите по ссылке).
• Во-вторых, может потребоваться согласование с жильцами (с учетом новых правил, для оборудования коммерческого помещения на первом этаже многоквартирного дома - необходимо получить разрешение от жителей этого самого дома, причем важно собрать приличное количество голосов, выступающих в поддержку).
• В-третьих, если отдельный вход обустраивается в коммерческом здании, то важно получить разрешение от владельца этого объекта. А вот согласовывать с «соседями» (с другими арендаторами или собственниками офисов и отделов) в данном случае не придется.
   

Каким требованиям должен отвечать отдельный вход для коммерческого объекта?

Есть еще одно важное правило, действующее в отношении помещений, которые могут быть переведены в статус «нежилых» – под ними не должно находиться жилых квартир. То есть чисто теоретически коммерческий объект в многоквартирном доме может располагаться и на втором этаже, но в этом случае под ним должно быть коммерческое помещение, а вход все также – должен быть отдельным.

Таким образом, на практике мы чаще всего встречаемся с тем, что коммерческие объекты обустраиваются на первом этаже. Иногда в два этажа. Но входная группа тем не менее оформляется внизу.

Требования СНиП для нежилых помещений, расположенных в дома многоквартирной застройки, в целом включают в себя следующие правила:

• •    Тамбур – обязателен. Он должен быть между улицей и внутренним пространством офиса. Более того, желательно, чтобы было две двери. Входная и непосредственно в офис. А между ними небольшое проходное помещение.
• •    Отдельный вход должен быть безопасным. Кроме того он не должен сам становится помехой для жителей многоквартирного дома. В идеале – никакого яркого света по ночам или высоких вывесок, перекрывающих окна соседей.
• •    Сама внешняя группа должна быть оформлена таким образом, чтобы не выбивалась из окружающего пространства (в некоторых городах в центральных районах запрещают использовать разноцветные вывески на домах, разрешая только черно-белые).
• •    Лестница, ведущая в магазин, офис, салон красоты – должна быть удобной, безопасной. Желательно, чтобы она была оснащена поручнями, защитой от обледенения. В идеале – дополнена пандусом. В требованиях СНиП часто указываются конкретные цифры по ширине и высоте лестниц, а также о допустимых материалах для ее отделки.

Если проектная документация предусматривала обшивку части фасада декоративными материалами и это было одобрено в госорганах, то можно выполнять данные работы. Главное, чтобы проект соответствовал реально проведенным работам.
 

Этапы создания: проект, согласование, строительство

В целом формирование отдельного входа в доме многоквартирной застройки для коммерческого объекта недвижимости чаще всего включает в себя три важных этапа. Обычно это создание проекта и его согласование, что предшествует началу любых работ, и только потом непосредственно строительство.

Остановимся чуть подробнее на каждом из этих пунктов.

Проект:

Обычно проектирование включает оценку помещения и всего здания, а затем составление графического плана входной группы, вписанного в среду. Если запланировано не только создание крылечка, но и оформление всей входной группы, украшение зоны магазина другими отделочными материалами для стен, то все это должно быть включено в проект.

Важно! Проект составляется только специалистами, имеющими соответствующие разрешения.

В некоторых случаях можно ориентироваться на типовые проекты, которые в дальнейшем будут доработаны под нужды и специфику конкретного заказчика. В других ситуациях проект создается с нуля (если типовые решения по каким либо причинам невозможно адаптировать).

Согласование:

Здесь речь идет о двух этапах согласований.

Во-первых, об одобрении собственниками квартир, расположенных в это же доме. Немного об этом мы уже говорили выше. Важное условие – положительных голосов, согласных с организацией коммерческого помещения должно быть не менее 75% (это 2/3). Учитывается общее число собственников в данном доме.

При этом желательно заранее подготовить хотя бы эскизную часть проекта.

А во-вторых, согласование со всеми инстанциями. Сюда входят СЭС, Госпожнадзор, БТИ и т.д. Требования будут зависеть от особенностей коммерческого помещения. Например, для кафе и для парикмахерской, для продуктового магазина и для ателье – они разные.

Инстанции оценивают и входную группу, с точки зрения ее безопасности.

Главным здесь будет согласование перепланировки и ее одобрение.

Финальное разрешение дают местные органы самоуправления. Они оценивают внешний облик будущей входной группы, вписывается ли в среду, не нарушает ли архитектуру и т.д.

И только после получения всех разрешительных документов можно приступать к строительству.

Строительство:

Здесь уже все просто. Главное подобрать хорошую строительную организацию, которая выполнит в работы в соответствии с проектом, даст все гарантии на материалы и конструкции.

Далее вы получаете акт о проведенной перепланировке и обращаетесь к нам. Во-первых, за получением нового технического плана, а, во-вторых, за постановкой на кадастровый учет.
 

Региональный кадастровый центр в Сочи, услуги:

Мы поможем вам на любом этапе. Сэкономим время и сократим сроки выполнения работ.

Поможем выполнить:

•    Согласование проекта
•    Геодезические работы, в случае необходимости таковых,
•    Сопровождение строительства
•    Составим технический план, выполним постановку нежилого здания на учет

Предоставим профессиональные консультации абсолютно бесплатно. Звоните, пишите, спрашивайте!